10/09/2018

Primeira turma condena Caixa e construtora a indenizarem mutuários por problemas em construção de conjunto habitacional

- Fonte: TRF3

Moradores do Loteamento Jardim Bom Retiro, em Monte Alto, receberão indenização de R$ 24 mil

Moradores do Loteamento Jardim Bom Retiro, em Monte Alto (SP), serão indenizados por problemas em seus imóveis decorrentes de vícios em sua construção. A Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3.ª Região (TRF3) decidiu que a construtora Calio e Rossi Engenharia Ltda e a Caixa Econômica Federal são solidariamente responsáveis pelo pagamento do valor de R$ 24.097,00 – para setembro de 2011, corrigido monetariamente e acrescido de juros – a cada um dos 55 mutuários do conjunto habitacional.

Eles obtiveram seus imóveis por meio do Sistema Financeiro de Habitação, um programa do governo federal que possibilita o acesso à casa própria pela população de baixa renda e tem como principal intermediário a Caixa.

Em razão dos vícios apresentados na construção dos imóveis do loteamento de Monte Alto, o Ministério Público Federal (MPF) interpôs a ação civil pública, objetivando a realização de obras e serviços necessários ao reparo ou o pagamento de indenização equivalente.

A construtora responsável pelo empreendimento faliu antes de finalizar todas as pendências. Já a Caixa alega que sua atuação restringiu-se àquela típica de um agente financeiro e que a vistoria realizada destinava-se a averiguar o valor do imóvel e da garantia do financiamento.

Relator do caso, o Desembargador Federal Valdeci dos Santos explicou que a construtora tem responsabilidade por vícios ocultos no imóvel quando comete erros de projeto, utiliza materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por sua culpa, compromete seu resultado final, causando danos na residência, comprometendo sua estrutura ou depreciando seu valor.

O Magistrado também entende que a Caixa não tem responsabilidade sobre vícios de construção quando atua estritamente como agente financeiro, como quando, sem nenhuma participação na obra, concede financiamento para aquisição de imóvel pronto, ou quando, apesar de financiar a construção do imóvel, teve atuação restrita àquela típica de um agente financeiro.

Contudo, para o Desembargador Federal, há responsabilidade da Caixa nas hipóteses em que o banco atua como verdadeiro braço estatal e agente executor de políticas públicas habitacionais, provendo moradia popular.

Da mesma forma, ele responsabiliza a Caixa quando se reconhece a existência de desequilíbrio contratual, nos quais o consumidor final situa-se em posição excessivamente fragilizada em relação aos fornecedores – que atuam não apenas em cadeia de produção, mas estreitamente conectados, constituindo uma relação de consumo triangular que dificilmente seria viabilizada de outra maneira.

O Relator destaca cláusula do contrato dos mutuários do Loteamento Jardim Bom Retiro que prevê a realização de publicidade do agente financeiro no local de realização da obra enquanto gestor do FGTS.

“Os mutuários adquiriam os imóveis com intermediação direta da Caixa Econômica Federal. Vale dizer, o nome da CEF foi utilizado como atrativo para a concretização do negócio para atrair os futuros mutuários (ver depoimento das testemunhas). Ora, se ela se beneficiou, no momento de atrair os compradores/mutuários, deve responder perante eles pelo produto que colocou no mercado”, concluiu.

O Magistrado também cita cláusula do contrato que traz expressa previsão de responsabilidade integral e solidária entre os compradores, devedores e hipotecantes na fase de construção.

Para ele, a existência de responsabilidade solidária entre os devedores, sem a correspondente solidariedade entre os fornecedores, representaria desequilíbrio econômico financeiro entre as partes ou até exigência de vantagem excessiva sobre os mutuários.

O voto também considerou a cláusula que exige a obrigação dos mutuários de zelar pela integridade do imóvel, inclusive com a realização de obras, condicionada à anuência da Caixa, que pode a qualquer tempo vistoriar o imóvel.

Esta previsão reforça a responsabilidade da Caixa por danos oriundos de vícios cometidos pela construtora na edificação do empreendimento, já que o banco tem interesse na preservação da garantia, além da prerrogativa de vistoriar a obra ou o imóvel já construído a qualquer momento enquanto vigente o contrato.

A decisão ainda destacou que, enquanto fornecedora que tem engenheiros em seu quadro de funcionários, a Caixa não somente pode verificar a qualidade do serviço prestado pela construtora ao realizar as vistorias, mas tem melhores condições técnicas para avaliar os relatórios apresentados.

Além disso, reúne melhores condições jurídicas e econômicas para avaliar o projeto apresentado e sua correta execução, já que realiza medições periódicas que podem condicionar a liberação progressiva dos valores financiados.

A Primeira Turma, por unanimidade, concluiu que não seria razoável “que os riscos do empreendimento e os prejuízos pelos danos apontados, oriundos de vícios de construção, fossem suportados exclusivamente pelos consumidores, notadamente quando, ademais, não deram causa, por qualquer ação ou omissão, à deterioração do imóvel”.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0013922-09.2006.4.03.6102/SP